Nicolas Bazire n'a pas le nez creux. Le numéro 2 du groupe LVMH et témoin de mariage de Nicolas Sarkozy a misé une bonne partie de ses économies dans des montages de défiscalisation « LMP » (Loueurs meublés professionnels). Pas de chance, il est tombé sur le groupe Guinot. Résultat : un investissement dans des dizaines d'appartements qui ne valent plus grand chose. Mais, comme des milliers d'autres particuliers, il pourra compter sur la « bienveillance » du ministre du Budget.

Jean-François Guinot est aux abonnés absents (il n'a pas répondu à nos appels). Fan de rallye automobile, ce défiscalisateur professionnel a pourtant eu son heure de gloire, avant sa chute. Au tournant des années 2000, il était « l'homme qu'il fallait contacter pour investir dans l'immobilier », comme le présente le repreneur de son groupe, Yannick Ainouche, DG du groupe Quiétude.

Première bourde : le fisc refuse la déduction promise par le cabinet Guinot

A l'époque, le cabinet Guinot propose à ses clients un nouveau produit de défiscalisation baptisé Loueur meublé professionnel (LMP). Le procédé est simple : acheter suffisamment d'immobilier pour en retirer au moins 23000 euros de loyers annuels. En échange, les investisseurs ont droit à une déduction fiscale d'environ 20% du placement, à condition d'investir dans des résidences thématiques à vocation sociale :

• Résidences touristiques, principalement à la montagne ou au bord de la mer
• Résidences étudiantes, avec des services intégrés
• Résidences médicalisées pour les personnes âgées

Dès 2003, ses premiers clients « LMP » reçoivent une désagréable lettre du ministère des Finances. Le fisc refuse la déduction promise par Guinot, au motif que les immeubles ne sont pas encore sortis de terre. Première bourde. Jean-Claude Gironde, trader, a placé 600000 euros dans huit studios pour étudiants à Montpellier. Il doit alors rembourser 100000 euros à l'Etat.(Voir la vidéo)

Nicolas Bazire a lui aussi choisi de placer ses jetons de présence (il est administrateur de six groupes, de LVMH à Carrefour en passant par Suez Environnement et Ipsos) en LMP. L'ancien directeur de cabinet d'Edouard Balladur retient une jolie résidence touristique des Pyrénées. Termalia, à CapVern-les-Bains, compte 68 appartements. Il en achète plusieurs dizaines, avec d'autres studios à Agen et Avignon.

Lorsque nous le contactons c'est à peine s'il se souvient de cette opération :

« C'était il y a sept ou huit ans. M. Guinot a dû faire de mauvaises affaires, mais franchement, cela ne m'a pas bouleversé. Et puis, aujourd'hui, le nouvel exploitant fait un très bon travail. »

S'il refuse de préciser le montant des sommes investies (plusieurs millions d'euros selon nos informations) ou le nombre d'appartements possédés, Nicolas Bazire se veut philosophe :

« On perd de l'argent quand on réalise, or je n'ai rien vendu. Honnêtement, je n'ai pas suivi cela d'assez près, je n'ai pas beaucoup de temps. C'est idiot, d'ailleurs. »

Nicolas Bazire est tombé dans le panneau, comme de nombreux artistes, people et autres patrons de sociétés. Il n'est jamais facile d'avouer qu'on s'est fait avoir.

Erreurs de gestion, promesses fallacieuses… à l'automne 2007, plus de loyers

Pendant plusieurs années, le groupe Guinot inspire confiance, car il semble florissant. Life Valley regroupe des dizaines de résidences, un peu partout en France. Jean-François Guinot, « excellent commerçant » d'après tout ses clients, promet des profits exceptionnels. Promesse tenue, jusqu'à l'automne 2007 où, brusquement, le paiement des loyers s'interrompt.

Claude Balleyguier, client de Guinot et chef d'entreprise à l'origine de la procédure de redressement judicaire intervenue en février 2008 :

« Dès novembre 2007, j'ai vu le coup venir. C'est très simple : ce monsieur a surfacturé les lots (environ 20% au-dessus du marché) en garantissant un rendement d'au moins 5% nets par an. Mais il savait très bien que ce n'était pas tenable. Les charges repartant en loyers représentaient 75 à 80% du chiffre d'affaires, alors que les références de la profession sont plutôt autour de 50%. Il prenait l'argent en amont et il a ensuite utilisé la trésorerie du groupe pour faire de la promotion. Puis c'est la fuite en avant… »

Finalement, Life Valley est placé en redressement judiciaire en février dernier au Tribunal de commerce de Grasse.

Une méthode bien rôdée : l'investissement citoyen

En réalité, la fortune de Jean-François Guinot repose sur la méthode du package. Du « tout en un » bien pratique pour les professions libérales, cadres sup » et haut fonctionnaires fatigués par les démarches administratives. Guinot promet de s'occuper de tout. Avec deux experts comptables parisiens, un notaire de Mayenne et plusieurs banques (Crédit Agricole, Crédit Mutuel…), il propose de créer une SARL qui regroupe les actifs LMP. Ancien cadre spécialisé dans la logistique, Alain Pfeiffer a misé 444000 euros sur six studios d'étudiants :

« Guinot expliquait qu'en payant des impôts élevés, cet investissement permettrait de capitaliser, en ayant un geste citoyen, car incité par l'Etat. Moi qui suit un ancien soixante-huitard, investir pour les étudiants et les seniors, ça m'allait. J'ai fait ça en quelques heures, le soir, après mon boulot. »

Aujourd'hui, Alain Pfeiffer est au chômage. Il a été redressé de 50000 euros et est endetté jusqu'au cou. Même scénario pour Maurice Benjohar, dentiste, qui a investi 430000 euros en LMP (sept studios pour étudiants à Agen) pour avoir un complément de retraite. Lui aussi a eu droit à un redressement fiscal et à un trou de plusieurs mois dans le versement des loyers. Il a intenté une action civile contre le groupe Guinot, mais après cinq audiences, le dossier fait toujours du surplace :

« Le citoyen que je suis n'est pas protégé. On a participé à l'effort national avec ces logements étudiants et l'Etat nous laisse tomber. Je ne peux plus payer mes avocats, c'est pour ça que je ne suis pas allé au pénal. »

La promesse d'Eric Woerth : une approche bienveillante pour les LMP

En fait, l'Etat suit de très près le dossier LMP. Après un lobbying intense, l'ADI LMP de Jean-Claude Gironde a obtenu un courrier d'Eric Woerth où le ministre du Budget promet la « bienveillance » des services fiscaux, au cas par cas.(Voir la vidéo)

Pire : le gouvernement a été alerté depuis au moins un an des mauvaises pratiques des défiscalisateurs. En décembre 2007, le patron de Quiétude adresse une lettre d'alerte au secrétaire d'Etat à l'Industrie et à la Consommation. Il préconise d'instaurer des garanties à l'exercice de cette profession qui n'est pas du tout encadrée par la loi (voir le document). Yannick Ainouche attend toujours la réponse de Luc Chatel.

Enfin, les investisseurs LMP ne devraient pas échapper à la réforme voulue par Bercy, qui prévoit de supprimer l'ensemble des avantages fiscaux du dispositif. Par exemple, ils ne pourront plus échapper à la taxe sur les plus-values immobilières, en cas de revente de leurs biens. Commentaire de Nicolas Bazire :

« Je serai très heureux de payer la taxe, je serai très heureux de payer l'impôt. »

Il n'est jamais trop tard pour changer d'avis. Pourtant, en 2008, Nicolas Bazire n'a pas résisté à un autre produit de défiscalisation -le Girardin- qui stimule l'investissement productif dans les départements d'Outre-mer.

► Correction 15/12/08 : dans le titre « plombé » remplace « plumé ».