Immobilier : quand la pierre ne semble plus un refuge

Pour la première fois en dix ans, les prix de l'immobilier baissent de manière significative. On n'est pas encore dans le « krach », mais tout un secteur souffre déjà de ce coup de frein.

Jusqu'où les prix vont-ils baisser ?

Selon les chiffres de la Fnaim [1], la Fédération nationale de l'immobilier [2], les prix de l'ancien ont baissé de 2,9% au dernier trimestre (et de 3,2% en septembre). Pourtant ils continuent d'augmenter localement, comme à Paris.
Deux scénarios sont envisagés par les spécialistes.

Soit le marché de l'immobilier est en train de se retourner pour « recoller à la réalité » : en clair, la hausse a été telle pendant la dernière décennie qu'une baisse s'impose. Il en est ainsi du cabinet Précepta, filiale du groupe d'analyses Xerfi qui estimait [3], dès l'automne 2007, que les prix allaient baisser de 18% d'ici 2010.

Ou bien, comme l'estime le notaire Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier :

« On a un ajustement des prix à la baisse : les prix vont baisser, mais pas au-delà de 5%, et pas partout. Et finalement, contrairement à ce qui est dit, on note une remarquable stabilité des prix : c'est l'une des conclusions de la note de conjoncture que l'on rendra publique cette semaine. »

Même prudence du côté du Secrétaire général de la Fnaim, Jean-François Buet, pour qui la baisse est et restera contenue :

« Je pense que c'est un réajustement. Le marché est en rééquilibrage. »

Pourtant, le délégué général de la Fnaim, Henry Buzy-Cazaux, avait fait des déclarations beaucoup plus alarmistes quelques jours plus tôt. [4]

Chiffres et pronostics sont à prendre avec des pincettes : il ne s'agit que de moyennes, qui cachent de grandes disparités. Le marché de l'immobilier est une addition de plusieurs segments : exemple, un pavillon en zone péri-urbaine se vend moins bien qu'un T2 en centre-ville d'une grande agglomération.

Il est possible que, pour défendre leurs intérêts, les professionnels du secteur sous-estiment la baisse des prix. Michel Mouillart, [5] professeur d'économie à Nanterre, fait valoir que :

« Ce n'est pas parce que cela vient d'être annoncé que c'est une nouveauté : les prix baissent depuis février. Je pense que d'ici la fin de l'année, la baisse sera comprise entre 5 et 7%. »

Le niveau des prix n'est pas le seul indice qui donne la température du marché de l'immobilier. Il faut aussi regarder la durée moyenne de vente (qui a doublé en un an, ce qui augmente les stocks) ; et le volume des transactions qui a accusé une baisse d'environ 25% au premier trimestre.

Pourquoi cette baisse brutale du nombre de transactions ne se traduit-elle pas par une baisse plus importante des prix ? Pour Michel Mouillart, la baisse des prix est freinée par le prix élevé des matières premières et des terrains. Autre raison, avancée par Maître Bazaille : « Il y a toujours le même appétit des consommateurs pour l'immobilier. »

Selon les analystes, les prix devraient remonter en 2010 au plus tôt, en 2012 selon Mathilde Lemoine [6], économiste chez HSBC France.

La pierre est-elle encore une valeur refuge ?

Oui, certains investisseurs échaudés par la crise boursière se reportent sur l'immobilier. Surtout qu'à Paris et dans d'autres grandes villes comme Lyon, les prix de l'ancien ne baissent pas, bien au contraire. La pierre est plus que jamais un investissement fiable, même si ce mouvement ne concerne qu'une frange infime de la population. Maître Bazaille raconte :

« On a des investisseurs qui nous disent : “Au moins, mon appartement, lui, il ne disparaîtra pas. ”

Faut-il se réjouir de la faillite de certaines agences immobilières ?

En dix ans, le nombre d'agences immobilières en France a augmenté de 50%, passant de 20 000 à 30 000. Après l'euphorie, c'est le temps du désenchantement. La lame de fond entamée avec le début de la crise américaine des subprimes à l'été 2007 continue de faire des ravages : de plus en plus d'agences immobilières mettent la clé sous la porte [7].

Selon Michel Mouillart, les défaillances d'entreprises dans ce secteur ont augmenté de 22% sur les huit premiers mois de l'année, par rapport à 2007. Exemple : Orpi a annoncé la fermeture [8] d'ici la fin de l'année de 50 agences de son réseau sur 1400. Beaucoup d'agences indépendantes sont aussi touchées.

Mais pour beaucoup de professionnels, c'est un juste retour des choses : ils parlent d'épuration, d'assainissement, de régulation par le marché. Jean-François Buet dit tout haut ce que beaucoup pensent tout bas : “ Les aventuriers de l'immobilier sont obligés de fermer. ”

La crise du logement va-t-elle s'accroître ?

Tous les voyants sont dans le rouge [9] : les mises en chantier ont baissé de 9,5% et le nombre de permis de construire a chuté de 16%, par rapport à septembre 2007.

Selon le PDG de Nexity, Alain Dinin [10], les promoteurs privés devraient à peine construire 80 000 logements neufs en 2008 (contre 127 000 en 2007 et 90 000 prévus il y a encore un mois).

Ils ont annoncé des suppressions de postes [11], et Alain Dinin pronostique la mise au chômage de 180 000 travailleurs du bâtiment à cause du coup d'arrêt sur la construction neuve.

Car avec la crise, les promoteurs gèlent le lancement de certains nouveaux programmes [12] : ils ne veulent pas se retrouver avec des invendus sur les bras. Conséquence de cette stratégie anticrise des promoteurs : les objectifs de construction de logements neufs pour l'année 2008 ne seront pas atteints.

Alors que la ministre Christine Boutin présente sa loi sur le logement devant le Sénat à partir de mardi, elle a revu à la baisse [13] sa prévision du nombre de mises en chantier : de 400 000 à 380 000. Très loin donc, des 500 000 logements par an souhaités par Nicolas Sarkozy.

Et le flou persiste [14] après l'annonce par le gouvernement du rachat, à prix décoté, de 30 000 logements dont la construction n'a pas été lancée faute de certitude sur les ventes.

Comment relancer le marché ?

Les professionnels de l'immobilier jettent la pierre aux banques : c'est elles qui ont plongé le secteur dans la crise, c'est à elles de l'en sortir, disent-ils en substance. Pour la Fnaim, les banques sont “ les arbitres des marchés ”.

Malgré la baisse des prix, le nombre de ventes chute car les acquéreurs ont de plus en plus de difficulté à obtenir un crédit. Au premier semestre, la production de crédits aux particuliers a baissé de 11% [15] selon Christophe Crémer de meilleurtaux.com [16].

Pour relancer le marché de l'immobilier, la Fnaim propose plusieurs pistes : alléger les frais de mutation [17], doubler le prêt à taux zéro, favoriser la collecte sur les comptes d'épargne logement. Mais surtout : resolvabiliser les primo-accédants, notamment en assouplissant les conditions d'octroi des crédits immobiliers. C'est aussi la piste évoquée dans un rapport [18] du conseil d'analyse économique publié en fin de semaine dernière.

D'autres demandent un coup de pouce fiscal : Jean-François Gabilla, président de la Fédération nationale des promoteurs et constructeurs (FNPC [19]), réclame un taux de TVA de 5,5% [20] contre 19,6% “ dans toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants ”. Solution, selon lui, pour faciliter l'accession à la propriété des personnes à revenus modestes. Mais cette baisse de TVA sera-t-elle répercutée sur les prix ? Les autres professionnels du secteur -notaires et agents immobiliers- en doutent.

Enfin, l'Etat a d'autres cartes en main, notamment des outils de politique urbaine (construction de tours, etc.), pour stopper la flambée des prix du foncier.