Les prêts relais sont-ils les subprimes à la française ?

[1]Le prêt relais est une avance de fonds d'une banque qui permet au propriétaire d'un bien immobilier d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. Il peut représenter entre 50 et 80 % de la valeur du bien à vendre. Le taux d'intérêt est élevé mais le prêt est remboursable à tout moment sans pénalité.

Le mécanisme du prêt relais

Le prêt relais prévoit que vous ne payiez que les intérêts pendant la durée du prêt (de un à deux ans généralement), tandis que le capital est remboursé à l'échéance, mais il est possible de bénéficier d'une franchise totale qui vous permet de rembourser intérêts et capital en totalité à l'échéance.

Sauf si le montant prévisible de la vente de votre logement est égal ou supérieur à celui de l'achat du nouveau (vous n'avez donc pas besoin de financement complémentaire), le crédit relais est généralement accompagné d'un prêt à long terme classique qui finance la différence de prix entre l'ancien logement et le nouveau.

Les risques du prêt relais

Le principal risque est de ne pas parvenir à trouver acquéreur ou de devoir consentir à une forte baisse du prix de vente espéré.

Dans le cas où votre logement n'a pas pu être vendu dans les délais, l'établissement qui a accordé le prêt relais peut transformer le prêt relais en prêt classique, mais n'a aucune obligation de le faire. Il peut aussi vous accorder un délai supplémentaire, un an le plus souvent.

Mais la banque peut également engager une procédure de saisie immobilière, soit sur le bien financé par l'avance, soit sur le bien en attente d'être vendu, selon les garanties dont elle dispose.

Dans un contexte de ralentissement marqué du marché immobilier, le risque de ne pas parvenir à vendre se trouve accru.

Les mesures mises en œuvre pour soulager les détenteurs d'un prêt

En mars dernier, les six principales banques françaises ont pris l'engagement de ne pas infliger de pénalités aux clients qui ont souscrit un prêt relais dans le cas où elles seraient contraintes de recourir à un report d'échéances ou à un allongement de la durée du prêt.

De plus, afin de faciliter la résolution des cas les plus difficiles, chaque réseau bancaire a nommé une « personne contact crédit-relais », qui sert de référent aux particuliers.

On manque encore de recul pour apprécier la manière dont ces mesures seront appliquées. Les reports d'échéance n'étaient jusqu'ici pas forcément acceptés ou peuvent être accompagnés d'une augmentation du taux d'intérêt de 1 à 1,5% et d'une garantie d'hypothèque supplémentaire.

Même en l'absence de pénalité, le report reste coûteux puisqu'il accroit le montant total des intérêts.

Le prêt relais, la menace d'une nouvelle crise des « subprimes » ?

Même si certaines personnes peuvent être confrontées à de réelles difficultés, le danger de multiplication des accidents de crédit est moindre en France, où l'encadrement du crédit est bien plus important qu'aux Etats-Unis, ce qui permet de s'assurer que les emprunteurs disposent de réelles capacités de remboursement.

Par ailleurs et surtout, les prêts relais ne sont pas à taux variable (et les crédits immobiliers, d'une façon générale en France, le sont très peu), ce qui constituait le grand danger des subprimes.

Bien que la montée actuelle du surendettement soit inquiétante (un pic a été atteint au mois de mars 2009), les crédits immobiliers (dans leur ensemble) ne sont présents que dans 9% des dossiers, selon les chiffres de la Commission du surendettement.

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